Uw vennootschap heeft vruchtgebruik op uw woning: laten aflopen of verlengen?

I.                         U laat het vruchtgebruik eindigen

Als de termijn van het vruchtgebruik eindigt, komt het vruchtgebruik weer bij de blote eigendom. U wordt dus volle eigenaar van het pand en uw vennootschap heeft geen rechten meer op het pand. Wilt u het kantoorgedeelte ter beschikking blijven stellen aan uw vennootschap, dan moet u dat aan haar verhuren, of u kunt eventueel een belastingvrije onkostenvergoeding vragen.

De onderhouds- en herstellingskosten, de brandverzekering en de onroerende voorheffing zijn ten laste van de vruchtgebruiker. Nu uw vennootschap geen vruchtgebruiker meer is, zijn die kosten normaal gezien ten laste van u. Uw vennootschap moet wel voortaan huur en kosten betalen voor het kantoorgedeelte (of een onkostenvergoeding).

De afschrijvingen van het vruchtgebruik vallen voor uw vennootschap weg als aftrekbare kosten, maar ze kan voortaan wel de huur en de huurkosten of een onkostenvergoeding in aftrek nemen. Privé wordt u op 60% van de huur belast, tot aan de zgn. herkwalificatiegrens als een onroerend inkomen. Het gedeelte erboven is loon, wat betekent dat er een kostenforfait van maar 3% geldt (in plaats van 40% op huur) en dat u er sociale bijdragen op moet betalen. Het voordeel alle aard (VAA) gratis woning valt echter weg, u betaalt daar dus geen belastingen en sociale bijdragen meer op.

Het voordeel gratis woning kan een hoog bedrag zijn. Nu dat het wegvalt, kan dat zowel negatief als positief uitdraaien voor uw vennootschap:

• Negatief: het loon ten laste van uw vennootschap daalt, waardoor ze mogelijk niet meer aan de minimumbezoldigingsvoorwaarde voldoet en uitgesloten wordt van het verlaagde tarief. Als u dat wilt vermijden, moet u dus uw loon in geld verhogen.
• Positief: anderzijds was het voordeel alle aard gratis woning een forfaitair geraamd bedrag en nu dat dat wegvalt, kan het gedeelte van de voordelen dalen tot onder 20% van de totale bedrijfsleidersbezoldigingen, waardoor uw vennootschap net niet meer uitgesloten is van het verlaagde tarief.

Blijft uw vennootschap toch de onderhouds- en herstellingskosten, de brandverzekering of de onroerende voorheffing voor het privégedeelte betalen, dan wordt de werkelijke waarde van die kosten bij u belast als een voordeel alle aard. Als uw vennootschap als vruchtgebruiker tot nu toe de kosten van uw privéverwarming en -elektriciteit betaalde, en ze dat blijft doen, worden die voordelen niet langer forfaitair gewaardeerd, maar ook op hun werkelijke waarde, omdat uw vennootschap niet langer de woning ter beschikking stelt.

Heeft uw vennootschap de laatste vijf jaar nog verbouwingen in het pand uitgevoerd waarop ze btw heeft gerecupereerd, dan moet ze nog een stuk van die btw terugbetalen (zgn. herziening van btw).

II.                      U verlengt het vruchtgebruik

Als de termijn van een vruchtgebruik verlengd wordt, blijft de juridische toestand dezelfde: uw vennootschap blijft vruchtgebruiker, u blijft blote eigenaar. Het is wel belangrijk dat de verlenging plaatsvindt voordat de oorspronkelijke termijn verstrijkt, anders is er immers geen sprake van een verlenging, maar van een nieuw vruchtgebruik. U kunt de verlenging afspreken in een onderhandse akte, maar u moet die wel nog in een notariële akte laten opnemen. Die akte wordt dan geregistreerd bij het kantoor Rechtszekerheid (het vroegere hypotheekkantoor) en daardoor zgn. tegenwerpelijk aan derden.

In ruil voor de verlenging is uw vennootschap u een vergoeding verschuldigd. Zoals de waarde van het vruchtgebruik bij de aankoop van het vruchtgebruik, moet u zelf de waarde van de verlenging bepalen op een realistische, objectieve en onderbouwde wijze.

De vergoeding voor de verlenging van het vruchtgebruik is, als ze correct gewaardeerd werd, niet belastbaar, net zomin als de oorspronkelijke vergoeding. Uw vennootschap kan ze afschrijven over de bijkomende termijn, en als de fiscus de afschrijvingen van het oorspronkelijke vruchtgebruik aanvaard heeft, zijn ook de afschrijvingen op de verlenging in principe aftrekbaar. Privé moet u het voordeel alle aard gratis woning blijven aangeven (ki × revalorisatiecoëfficiënt [2,3 in 2026] × 10/3). Uw vennootschap betaalt op de verlenging van het vruchtgebruik in principe alleen het vast registratierecht van € 50.

III.                   Niet verlengen of wel verlengen? Een cijfervoorbeeld

Uw vennootschap heeft het vruchtgebruik van uw woning dat u voor 15% als kantoor gebruikt. Het kadastraal inkomen is € 1.500. De vergoeding voor de verlenging van het vruchtgebruik bedraagt € 100.000. We berekenen wat het verschil is tussen:

1. het vruchtgebruik laten eindigen waarbij u het beroepsgedeelte verhuurt voor € 2.160 per jaar gedurende tien jaar (dit is ongeveer gelijk aan de herkwalificatiegrens); en
2. het vruchtgebruik verlengen voor tien jaar en verder een voordeel gratis woning aangeven voor die periode.

We veronderstellen dat u op de huur 53,5% belastingen betaalt en op het voordeel 60% (vanwege de sociale bijdragen). We houden voor de eenvoud geen rekening met de inflatie en dus geen indexatie en we laten ook de notariskosten op de verlenging buiten beschouwing.

	Niet verlengen	Wel verlengen
Voor u privé	(u verhuurt)	(u krijgt vergoeding)
Bedrag dat u ontvangt (10 jaar huur, vergoeding)	€ 21.600	€ 100.000
• belastbare huur beroepsgedeelte (€ 2.160 × 10 jaar × 60%)	€ 12.960
• belastbaar voordeel alle aard (ki × 85% privégebruik × 2,3 × 10/3 × 10 jaar × 97%)		€ 94.817,50
- belastingen en sociale bijdragen (53,5% op huur en 60% op voordeel alle aard)	- 6.933,60	- 56.890,50
= netto-ontvangsten voor u (a)	€ 14.666,40	€ 43.109,50
Voor uw vennootschap	(betaalt huur)	(betaalt vergoeding)
Bedrag dat de vennootschap betaalt (huur, vergoeding)	€ 21.600	€ 100.000
- besparing vennootschapsbelasting (20%)	- € 4.320	- € 20.000
= nettokosten voor uw vennootschap (b)	€ 17.280	€ 80.000
Hoeveel krijgt u netto per euro nettokost in de vennootschap (a / b)	€ 0,85	€ 0,54

In dit voorbeeld brengt het vruchtgebruik verlengen u privé het meeste op, omdat de vergoeding die u krijgt veel groter is dan de huur op tien jaar. Louter fiscaal gezien is het echter niet zo interessant, omdat het voordeel alle aard op tien jaar tijd (€ 94.817) bijna net zo groot is als de vergoeding die u krijgt (€ 100.000). In het scenario van niet verlengen en verhuren is dat verschil veel groter: u krijgt € 21.600, terwijl u maar belastingen betaalt op € 12.960. Dat reflecteert zich in de ratio die we in de tabel berekend hebben:

• Als het vruchtgebruik verlengen de vennootschap € 100 kost, houdt u daarvan € 54 over.
• Als het vruchtgebruik niet verlengen de vennootschap € 100 kost, houdt u daarvan € 85 over.

Als het beroepsgedeelte groter wordt, werkt dat nog meer in het voordeel van het vruchtgebruik niet verlengen en het beroepsgedeelte verhuren.